文本/IpO渠道

生產(chǎn)/節(jié)點(diǎn)財(cái)務(wù)

7月24日晚，科控股股份有限公司正式向證券交易委員會(huì)提交招股書，擬在紐交所上市。股票代碼為“BEKE”，摩根士丹利和資本是科控股公司(Ke Holdings Inc. IpO的聯(lián)合主承銷商。

自貝殼誕生以來，爭(zhēng)議和質(zhì)疑不斷。一方面，通過與鏈家品牌的合作，打造了兩個(gè)不同的品牌；另一方面，當(dāng)裁判是運(yùn)動(dòng)員的抱負(fù)，這使得創(chuàng)始人左暉被業(yè)內(nèi)人士描述為“中\(zhòng)"整個(gè)房地產(chǎn)鏈中最賺錢、最糟糕的部分”

即使左暉回應(yīng)，“渠道也是開發(fā)商的‘夜壺’”，似乎也沒人買賬。

過去幾年，科控股受到資本青睞，一級(jí)市場(chǎng)長(zhǎng)袖善舞。現(xiàn)在殼牌以紐交所為上市地，試圖在二級(jí)市場(chǎng)挑水。但現(xiàn)在疫情還在反復(fù)，國(guó)際關(guān)系緊張，真的是上市的最佳窗口嗎？或者，左暉不能再等了？

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左暉時(shí)間表及其背后的資本推動(dòng)者

回顧鏈家和貝殼的發(fā)展，2018年是時(shí)間節(jié)點(diǎn)。誕生于的科控股有限公司是新成立的。與原網(wǎng)絡(luò)相比，科控股股份有限公司的地位更加開放。除了覆蓋新房、二手房、租賃、家裝，還通過ACN(經(jīng)紀(jì)人協(xié)作網(wǎng))將鏈家體系外的外部房屋吸收到體系中。這也意味著，作為直營(yíng)品牌的，作為加盟品牌的，或者其他小代理商，都可以入駐柯氏控股有限公司，從而開啟“個(gè)體戶產(chǎn)業(yè)平臺(tái)”的模式。

2019年3月，左暉也啟動(dòng)了一系列資本行動(dòng)。注冊(cè)資本、投資者和管理層在發(fā)生變更，原投資者在的股份通過協(xié)議鏡像轉(zhuǎn)換為科控股股份有限公司。當(dāng)時(shí)有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，在房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷的情況下，處境不妙，希望通過科控股公司上市.

這句話是預(yù)言。

推殼意義深遠(yuǎn)。左暉首都中也進(jìn)入倒計(jì)時(shí)

故事要追溯到2016年4月，當(dāng)時(shí)鏈家完成了豪華的B輪融資。投資者包括華興，百度，高瓴，騰訊和其他機(jī)構(gòu)。這一輪價(jià)值64億元人民幣的融資來之不易。

據(jù)市場(chǎng)消息，鏈家在B輪融資期間與投資者簽署了協(xié)議。如果合格的首次公開發(fā)行在交割日后5年內(nèi)(即2021年4月前)無法完成，投資者可以要求公司回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格為基礎(chǔ)投資價(jià)格加每年單筆利潤(rùn)回報(bào)的8%。

根據(jù)對(duì)賭協(xié)議，如果2021年不能完成上市，左暉不僅將獲得64億元的回報(bào)，還將增加8%的年回報(bào)率。換句話說，它將在5年內(nèi)支付25.6億元利息。

此時(shí)選擇在美國(guó)上市，可謂逆勢(shì)而上。但現(xiàn)在是鏈家B輪融資后的第四年

左暉的時(shí)間不多了。這時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)走了下坡路。在市場(chǎng)調(diào)控下，a股市場(chǎng)幾乎關(guān)上了房地產(chǎn)行業(yè)上市的大門。2019年，方等公司選擇在上市，原因無非是門檻降低和政策監(jiān)管的限制。

左暉精心打造的VIE架構(gòu)浮出水面。簡(jiǎn)單來說，第一步就是把鏈家的所有業(yè)務(wù)都放到新的主體——中，科控股有限公司.之后公司通過VIE結(jié)構(gòu)在海外注冊(cè)，中國(guó)境內(nèi)公司通過一些協(xié)議進(jìn)行控制，最終上市。

除了資本的考慮，不得不說貝殼的成就真的很輝煌。這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變確實(shí)讓貝殼在一定程度上幫助左暉從下游平臺(tái)向更上游的平臺(tái)轉(zhuǎn)移。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)調(diào)查

經(jīng)過設(shè)置VIE架構(gòu)、翻譯投資人等一系列漂亮的操作，科控股股份有限公司在不到一年的時(shí)間里迅速完成了在的兩輪融資。無論一級(jí)市場(chǎng)的外部環(huán)境有多冷，科控股股份有限公司對(duì)于來說仍然是資本青睞的

2019年7月，科控股股份有限公司完成超過12億美元的D輪融資。今年3月，軟銀，高瓴，騰訊和紅杉又打了一個(gè)賭。這一切似乎證明，科控股公司離落地不遠(yuǎn)了。

招股書顯示，IpO前，科控股公司管理層享有絕對(duì)控制權(quán)。個(gè)人持有科控股46.8%的股份，CEO 彭永東持股比例為3.6%；執(zhí)行董事單一持股比例為1.6%；徐萬剛，執(zhí)行董事兼聯(lián)合首席運(yùn)營(yíng)官持有1.8%的股份。

來源：招股書

機(jī)構(gòu)投資者方面，騰訊是其第二大股東，持股比例為12.3%，為svfishellsubcc()PTE。D系列融資的主要投資者有限公司持股10.2%，資本持股5.3%，科控股有限公司董事、資本首席執(zhí)行官包凡持股3.8%。但在連續(xù)三年虧損后，它能支撐在美？上市的夢(mèng)想嗎

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460億收入的“隱藏角落”

招股書顯示，2019年全年，貝殼總營(yíng)業(yè)額(GTV)為21，276.94億元，同比增長(zhǎng)85%，營(yíng)收為460億元，同比增長(zhǎng)61%。

但在460億元的漂亮報(bào)告下，也有一些“隱藏的角落”。在財(cái)務(wù)處理上，殼牌將新房的所有傭金確認(rèn)為收入，而合作經(jīng)紀(jì)公司的傭金份額確認(rèn)為收入成本。這種處理方式直接導(dǎo)致2019年貝殼的收入和成本大幅增加。

來源：招股書

2017年至2019年，科控股的營(yíng)業(yè)收入分別為255億元、286億元和460億元。科控股公司的收入來源于三部分：存量房交易、新房交易和新興業(yè)務(wù)。

中存量房交易包括鏈家通過買賣和租賃存量房收取的傭金；進(jìn)駐空殼平臺(tái)的中機(jī)構(gòu)收取的平臺(tái)服務(wù)費(fèi)和德佑；等特許品牌下的中機(jī)構(gòu)收取的特許費(fèi)通過中提供成交服務(wù)、現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證、招聘培訓(xùn)等增值服務(wù)收取增值服務(wù)費(fèi)

來源：招股書

中，三大板塊中，存量房交易業(yè)務(wù)占比最大。在Q1 2019年，該業(yè)務(wù)占總收入的70%以上。

值得注意的是，招股書披露的數(shù)據(jù)包含了和科控股有限公司的營(yíng)收，不能單獨(dú)反映?；蛟S只有知道科控股公司平臺(tái)模式的真正幾何。

但可以肯定的是，科控股股份有限公司在的收入仍然依賴于房地產(chǎn)代理和新房代理，其平臺(tái)角色收取的服務(wù)費(fèi)并不占重要比例。2020年一季度，存量房交易業(yè)務(wù)收入占比降至47%。由于疫情的影響，收入的主要參與者有一半被切斷了。即便如此，這460億的營(yíng)收并不容易，但卻是不惜代價(jià)買來的。

來源：招股書

2017年至2019年，殼牌連續(xù)三年虧損，其中2019年錄得凈虧損21.8億元，同比增長(zhǎng)410%，凈虧損率為4.7%。中在招股書中提到，預(yù)計(jì)未來將持續(xù)產(chǎn)生大量成本和費(fèi)用，以進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)。殼牌持續(xù)虧損的原因需要看一看成本。

2017年至2019年，貝殼的收入成本分別為207.2億元、217.8億元和247.1億元。招股書顯示，傭金和內(nèi)部補(bǔ)償費(fèi)用在貝殼成本中占比最大，貝殼成本是指支付給協(xié)助完成交易的其他機(jī)構(gòu)和渠道的傭金，以及支付給中代理商和銷售人員的交易傭金。在中，由于房地產(chǎn)領(lǐng)域的特殊性，客戶單價(jià)高的房地產(chǎn)交易也伴隨著高成本，即房地產(chǎn)銷售的傭金。2017年至2019年，分別為156.6億元、157.7億元和194.4億元。

高成本也是貝殼難以盈利的關(guān)鍵原因之一?？瓶毓傻臓I(yíng)收擴(kuò)張伴隨著成本的上升，可謂是規(guī)模與虧損的齊飛。

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誰是“夜壺”

是誰的份額？

除了營(yíng)收壓力，科控股公司在行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)壓力也在與日俱增。

柯控股公司在同行的罵聲中迅速成長(zhǎng)，尤其是在58同城。作為運(yùn)動(dòng)員也要當(dāng)裁判，炮彈碰了別人的蛋糕。

除了來自同行業(yè)的批評(píng)，也有來自房地產(chǎn)行業(yè)其他參與者的質(zhì)疑。有人認(rèn)為，以貝殼為首的銷售渠道將是中整個(gè)房地產(chǎn)鏈條中最賺錢、最差的部分，更極端的例子是，在一些偏遠(yuǎn)地區(qū)，支付給渠道的傭金甚至達(dá)到10%。要知道很多房地產(chǎn)企業(yè)的銷售凈利潤(rùn)率也只是這個(gè)數(shù)字。

左暉曾回應(yīng)稱，開發(fā)商一直有房地產(chǎn)“夜壺論”?！捌鋵?shí)，渠道也是開發(fā)商的‘夜壺’。市場(chǎng)不好的時(shí)候就用，市場(chǎng)好的時(shí)候就放回去?！?/p>

但現(xiàn)實(shí)是，掌握資源總能從開發(fā)者的碗里分一杯羹。對(duì)開發(fā)商和經(jīng)銷商懷有敵意是很自然的。

從目前的情況來看，雖然21世紀(jì)的房地產(chǎn)已經(jīng)“由在賺得盆滿缽滿”，但以我愛我家、地產(chǎn)、麥田為代表的國(guó)內(nèi)領(lǐng)先房地產(chǎn)公司，仍然拒絕加入科控股公司.

極光大數(shù)據(jù)發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年4月科控股公司App滲透率為1.38%，遠(yuǎn)低于客戶的2.94%；另一方面，的平均為235.2萬，而科控股公司的平均為104.4萬。用的話說，科控股的入市并沒有對(duì)58構(gòu)成威脅。

主要業(yè)務(wù)被中，的領(lǐng)先機(jī)構(gòu)擠出，新業(yè)務(wù)的擴(kuò)張也受到限制。

招股書顯示，科控股股份有限公司第三部分業(yè)務(wù)，即新興業(yè)務(wù)，不如存量房交易和新房交易，目前對(duì)總營(yíng)收影響較小，不到5%。新業(yè)務(wù)主要指金融服務(wù)、房屋裝修服務(wù)及其他與房屋相關(guān)的服務(wù)，其中及家裝服務(wù)自誕生以來一直是殼牌的發(fā)展重點(diǎn)。

然而，在這條賽道上，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)是一片紅海。例如，58的安居客戶長(zhǎng)期以來一直在秘密布局互聯(lián)網(wǎng)家裝。BroadLink、Real Home、酷家樂等。都是各自領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。此外，傳統(tǒng)的家裝水龍頭也在向線上轉(zhuǎn)型。2016年，傳統(tǒng)家裝龍頭企業(yè)東易日盛，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)年?duì)I收約30億元。

前面有大象，后面有老虎?？瓶毓晒驹谛聵I(yè)務(wù)上沖刺并不難。

一方面，以麥田和58為首的對(duì)手與貝殼不和；另一方面，他們自己的成本很高，利潤(rùn)也很難。此外，還有不到八個(gè)月的五年賭博合同。國(guó)內(nèi)a股市場(chǎng)幾乎已經(jīng)關(guān)上了房地產(chǎn)行業(yè)上市的大門。不過，在關(guān)系降溫、監(jiān)管環(huán)境收緊、股票反過來賣空的背景下，科控股似乎不得不逆風(fēng)前行。

此時(shí)，左暉別無選擇，只能上市，尋求更強(qiáng)的資本援助。

免責(zé)聲明：文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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