隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量經(jīng)濟(jì)時(shí)代，物業(yè)管理的價(jià)值日益凸顯，物業(yè)管理逐漸成為房地產(chǎn)公司的下一個(gè)黃金池。疫情期間，物業(yè)管理公司充分發(fā)揮“社區(qū)管家”職能，為居民生活提供諸多便利。物業(yè)管理公司也借此機(jī)會(huì)展示了他們?cè)跇O端情況下的特殊作用。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的日益普及，各大房地產(chǎn)公司開始分拆旗下物業(yè)公司上市，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)也迎來了“上市潮”。

物業(yè)管理行業(yè)正迎來上市潮

最新數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，已有42家物業(yè)管理公司登陸資本市場(chǎng)，其中38家選擇赴港上市，4家物業(yè)管理公司登陸a股市場(chǎng)。這些數(shù)據(jù)正在打破物業(yè)管理行業(yè)上市的老傳統(tǒng)。

事實(shí)上，自2014年第一家物業(yè)管理公司上市以來，新上市的物業(yè)管理公司每年都保持著個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng)，這一現(xiàn)象直到2019年才得到改善。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，新上市物業(yè)管理公司數(shù)量分別達(dá)到6家、11家和19家，呈現(xiàn)逐年翻番的趨勢(shì)。

目前排名前20的房企中，只有萬科和龍湖沒有分拆物業(yè)上市，其他地產(chǎn)巨頭的物業(yè)業(yè)務(wù)，如碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤(rùn)萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)等地產(chǎn)公司。都被列出來了。其中，恒大物業(yè)、華潤(rùn)萬象生活等公司實(shí)現(xiàn)了上市不到兩個(gè)月股價(jià)翻番的小目標(biāo)。

而物業(yè)管理公司紛紛走上市場(chǎng)的背后，則與當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境的變化有關(guān)。一方面，在“房住不炒”和“三條紅線”的國家政策指引下，加快物業(yè)板塊上市成為房地產(chǎn)企業(yè)“去杠桿、增權(quán)益”的有效手段。具體來說，房地產(chǎn)公司通過分拆物業(yè)板塊上市，可以通過股權(quán)融資降低企業(yè)的實(shí)際杠桿和資產(chǎn)負(fù)債率，幫助企業(yè)補(bǔ)充現(xiàn)金流。

另一方面，國家相關(guān)部門出臺(tái)的“新物業(yè)政策”也給行業(yè)帶來了新的想象空間。1月5日，多部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》。受此政策影響，A H42物業(yè)股隔日全線上漲，這說明資本市場(chǎng)認(rèn)可物業(yè)管理板塊。

但是，歸根結(jié)底，物業(yè)管理價(jià)值凸顯的根本原因在于，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步進(jìn)入存量經(jīng)濟(jì)時(shí)代，提升住房體驗(yàn)和生活品質(zhì)成為當(dāng)下和未來人們住房的迫切需求。在這個(gè)領(lǐng)域，我國還處于發(fā)展的初級(jí)階段，未來還有很大的發(fā)展?jié)摿?，這才是外界普遍看好物業(yè)管理的真正原因。

M&A加速搶占藍(lán)海市場(chǎng)

當(dāng)然，物業(yè)管理受到資本的追捧，這也與其自身的商業(yè)模式有關(guān)。具體來說，物業(yè)管理屬于輕資產(chǎn)、低杠桿的運(yùn)營(yíng)模式。運(yùn)營(yíng)初期不需要太多資金投入，物業(yè)成本可以提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。此外，物業(yè)管理方興未艾，龐大的股票市場(chǎng)和增值服務(wù)的可能性為其后續(xù)發(fā)展提供了極大的想象空間。

根據(jù)相關(guān)部門發(fā)布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，計(jì)劃2020年啟動(dòng)3.9萬個(gè)城市老舊小區(qū)，涉及居民700萬人，是2019年的兩倍。根據(jù)一些估計(jì)，3.9萬個(gè)老舊小區(qū)預(yù)計(jì)將推動(dòng)約1.2萬億元的投資，這將開啟一個(gè)新的萬億藍(lán)海

在此背景下，如何通過投資并購?fù)卣刮飿I(yè)管理布局，成為巨頭們的當(dāng)務(wù)之急。比如最近剛上市2個(gè)月的恒大物業(yè)，最近斥資15億元拿下浙江亞太酒店物業(yè)服務(wù)有限公司100%股權(quán).通過此次收購，恒大物業(yè)的管理面積也一舉突破3.8億平方米，實(shí)現(xiàn)了22%的年度擴(kuò)張目標(biāo)。

事實(shí)上，近年來，恒大的房產(chǎn)遠(yuǎn)不止一處，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，僅2019年就有四五處相關(guān)房產(chǎn)被收購。如2019年9月，永盛人壽服務(wù)耗資4.62億，完成收購青島雅園物業(yè)55%股權(quán)；碧桂園服務(wù)以1.9億元獲得嘉凱城物業(yè)100%股權(quán)；中海物業(yè)以466萬元獲得中建捷成物業(yè)100%股權(quán).

這一并購浪潮的背后，與諸多因素有關(guān)。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)集中度分散，直接造成了物業(yè)管理行業(yè)的分散格局，從而為資本提供了改善行業(yè)格局的空間；另一方面，房地產(chǎn)公司的洗牌也讓大型房企的物業(yè)公司擁有了更好的現(xiàn)金流和利潤(rùn)，從而使其具備了更強(qiáng)的擴(kuò)張能力?；诖耍飿I(yè)管理公司加速擴(kuò)張并購并不難。

頭部效應(yīng)變得更加突出

隨著行業(yè)并購的加速，行業(yè)的頭部效應(yīng)越來越明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年物業(yè)管理行業(yè)快速擴(kuò)張的時(shí)候，幾乎每個(gè)月都會(huì)有企業(yè)與材料整合的案例。

以碧桂園服務(wù)為例，成為唯一市值2031億(截止2月3日收盤價(jià))的物業(yè)公司，而恒大物業(yè)和華潤(rùn)萬象生活估值都在準(zhǔn)千億。其次是；融創(chuàng)服務(wù)、雅生活服務(wù)、服務(wù)、悅服務(wù)、物業(yè)等物業(yè)公司均位列第三梯隊(duì)，市值在100億至500億港元之間，其余均為市值在100億以下的小型物業(yè)公司。

除了瘋狂收購，頭部物業(yè)公司也在不斷探索新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。比如很多物業(yè)公司都和地方政府、國企、工業(yè)園區(qū)等簽訂了合同。將服務(wù)范圍擴(kuò)大到市政、河道，積極完善第三方服務(wù)區(qū)域。目前，很多物業(yè)公司包括萬科物業(yè)、龍湖智慧服務(wù)、碧桂園服務(wù)等。都已經(jīng)在加快布局城市服務(wù)新軌道。

從規(guī)模上看，1億平方米以上的上市企業(yè)只有10家。如此大的面積決定了后面的小玩家很難追趕，這也決定了下一場(chǎng)物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)是頭部物業(yè)管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)。

事實(shí)上，對(duì)頭部物業(yè)公司規(guī)模的爭(zhēng)奪已經(jīng)開始。根據(jù)近日曝光的2021年恒大物業(yè)“軍令”，恒大2021年將實(shí)現(xiàn)兩大目標(biāo)：一是實(shí)現(xiàn)月新增管面積3000萬平方米；二是季度利潤(rùn)較去年同期增長(zhǎng)50%以上。如果實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，恒大物業(yè)未來一年的管理面積將達(dá)到6億平方米，凈利潤(rùn)將達(dá)到39億元；近兩年，同規(guī)模的碧桂園服務(wù)也圍繞基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和增值物業(yè)服務(wù)進(jìn)行了多次收購。經(jīng)過投資和并購，其托管物業(yè)面積不斷擴(kuò)大，行業(yè)影響力不斷提升。

可以預(yù)見，未來物業(yè)公司之間的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)仍將持續(xù)，資源更多的頭部物業(yè)公司將在此過程中進(jìn)一步發(fā)展壯大。

物業(yè)管理公司未來十年會(huì)做什么？

隨著行業(yè)集中度的逐步提高，物業(yè)企業(yè)之間原有的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日益突出。從各種跡象來看，隨著越來越多的物業(yè)公司

比如2020年10月，成功上市的4家物業(yè)公司中，有3家物業(yè)公司，打破了上市。其中，10月22日上市的首服跌幅超過16%，當(dāng)日收?qǐng)?bào)1.76港元，跌幅為26.7%。與風(fēng)景融為一體的10月30日上市的世貿(mào)服務(wù)也相繼破發(fā)。

有業(yè)內(nèi)人士分析，未來這種地產(chǎn)股分化還將持續(xù)，資本市場(chǎng)可關(guān)注的核心地產(chǎn)股數(shù)量有限。物業(yè)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)能力將影響其未來在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)。

事實(shí)上，隨著大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等技術(shù)逐漸進(jìn)入社區(qū)生活，社區(qū)智能化已經(jīng)成為大勢(shì)所趨。在這種背景下，物業(yè)管理公司必須對(duì)原有的服務(wù)進(jìn)行升級(jí)，從而在眾多同質(zhì)化的產(chǎn)品中探索差異化和個(gè)性化，進(jìn)而開拓新的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間，從而為其在未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中準(zhǔn)備足夠的食物和草打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

文字/微信官方賬號(hào)，劉曠， ID:柳礦110

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